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国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 03:28:14  浏览:8844   来源:法律资料网
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国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知

国土局


国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知
1995年12月29日,国家土地管理局

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅):
《中共中央关于国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标的建议》要求:“积极培育和规范金融市场和土地、劳动力、技术、信息等要素市场。”“引导房地产业健康发展。健全资产评估、业务代理、行业协调等中介服务”。各级土地管理部门必须根据国家法律、法规,加强地价管理,切实做好地价评估,规范和完善土地市场。现就加强地价管理、规范土地估价行为问题通知如下:
一、做好地价管理与土地估价工作是土地管理部门的法定职能
国务院批准的“三定”方案中规定国家土地管理局“主管全国土地的调查、统计、定级、登记、发证工作。会同有关部门进行土地估价工作。制订土地定级、估价标准”。为履行国家规定的职责,国家土地管理局已组织开展了土地定级估价工作,颁布了土地定级、估价的规程,制订了土地估价人员、机构资格考试、审核与管理办法,与国家体改委、国家计委、国家工商行政管理局等有关部门对公司使用土地的确权、估价、土地估价的收费和土地估价机构的工商登记、备案管理等做了明确规定。各级土地管理部门应按照国家有关规定,切实履行部门职责,把加强地价管理、规范土地估价行为的工作抓住不放,并不断总结提高。
二、加快基准地价、标定地价评估工作
为满足土地管理和土地使用制度改革的需要,各级土地管理部门要切实加快基准地价、标定地价评估工作。尚未完成基准地价和标定地价评估的城镇,要按照国家土地管理局颁布的技术标准,尽快组织完成当地城镇的基准地价和标定地价评估。城市市区的基准地价和标定地价评估工作,力争在1996年6月底前完成,计划单列市和省会城市的基准地价报国家土地局审核平衡后再公布;建制镇的工作,力争在1996年底前完成。目前已完成基准地价和标定地价评估的城镇,要根据当地的经济和土地市场发育状况,结合交易地价申报登记资料,适时进行修订和更新,更新周期一般不宜超过两年。
评估或更新后的基准地价和标定地价经人民政府批准后,各级土地管理部门要以基准地价和标定地价为基础,抓紧制订对土地估价行为、土地价格和土地市场进行规范管理的具体措施,充分发挥地价管理在土地资产管理和土地使用制度改革中的作用。
三、加强对土地交易地价管理,建立地价申报、登记制度
各省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门要切实按照国家土地管理局《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》(国家土地管理局令〔1995〕第2号)的要求,依据省内各城镇的基准地价、标定地价及政府产业政策,在1996年6月30日前完成各类土地使用权协议出让最低价标准的确定工作,下达市、县人民政府土地管理部门执行,并报国家土地管理局备案。
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及国家的有关规定,出让土地使用权必须进行地价评估,并按《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》(国发〔1989〕49号)的规定,报有批准权的人民政府批准后,由土地管理部门实施。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于协议出让最低价。对转让宗地的地价低于标定地价的,市、县人民政府可行使土地优先购买权,按申报地价收回土地,或者按照标定地价征税。对转让、出租、抵押行政划拨土地使用权的,应以评估地价为标准,确定应补交的出让金及土地收益。
土地价格是土地登记的重要内容,土地使用权转让、出租、抵押的当事人必须依法申报转让地价、租金或抵押金额,不得瞒报或者作不实申报,违者须经依法处理后,方可为其办理土地变更登记。
土地管理部门对地价申报登记资料要及时进行统计分析,掌握市场交易价格和土地交易情况,监测地价水平和地价变化,并及时建议政府采取必要措施,正确调控土地市场和地价水平。
四、加强对土地估价结果的确认管理
各级土地管理部门要切实加强对土地估价结果的确认管理,下列经济活动中涉及的土地应进行估价,其估价结果应按规定报经县级以上人民政府土地管理部门确认。
1.利用划拨土地转让、出租、抵押、联营、合营等;
2.改建或新设股份有限公司或有限责任公司涉及的土地;
3.企业兼并、破产、资产核算涉及的土地使用权;
4.国家建设需要提前收回出让土地使用权;
5.其他依照法律、法规需要进行土地估价的。
上述土地使用者在申请土地估价结果确认时,必须按照规定向土地管理部门提交确认申请、符合规定的土地估价报告以及评估宗地的土地权属登记证明。
改建或新设为股份有限公司或有限责任公司的地价评估和确认,应按国家土地管理局、国家体改委颁布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》(〔1994〕国土〔法〕字第153号)要求,由国家土地管理局备案认证的A级土地估价机构进行评估,在申请估价结果确认时,还需同时提交企业改制批准文件、土地资产处置方案、股权结构设计方案和其他资产评估概要、资产负债表等材料。
土地管理部门在接到土地估价结果确认申请后,主要应从土地权属状况、报告格式、估价方法及估价基础资料和参数、评估结果、地价水平、估价师及估价机构的资质等几个方面进行审核,并在二十日内做出确认或不予确认的批复。经确认的地价评估结果是实行土地资产处置、土地变更登记和土地资产管理的依据。
五、切实加强对土地估价人员和机构的管理
凡独立从事土地估价的人员,必须通过国家土地管理局组织的全国统一考试和资质审查,取得土地估价师资格证书后,方能在一家土地估价机构中从事土地估价业务和签署土地估价报告。土地估价师不能以个人名义承接土地估价业务,也不得允诺他人以其名义开展土地估价业务。违反上述规定的,将取消其土地估价师资格。
设立土地估价机构应按国家土地管理局、国家工商行政管理局《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》(〔1995〕国土〔籍〕字第10号),具备10万元以上的注册资金和两名以上的土地估价师,经工商部门注册登记,并经过省级以上土地管理部门备案认证后,才能承接土地估价业务;土地估价机构承接土地估价业务应当公平竞争,按《国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知》(计价格〔1994〕2017号)规定的收费标准收取估价费用,禁止垄断、不正当竞争或乱收费的行为。
土地估价机构和人员必须遵循公正、公平、公开的原则,按照国家土地管理局制定的《城镇土地估价规程》,以基准地价和标定地价为基础,参照当地的市场价格进行估价。土地估价机构出具的土地估价报告,必须符合国家土地管理局制定的《土地估价报告规范格式(1996)》,经土地估价师签署、土地估价机构加盖公章,并按规定报送土地管理部门确认或备案,接受监督和管理。各级土地管理部门应接受具有土地估价资格机构的申请,向在机构内执业的土地估价师提供土地登记资料和地价信息资料查询服务。

省级土地管理部门要根据辖区内备案估价机构的注册资金、专业人员状况、执业水平和业绩,做好土地估价机构的日常管理工作。对辖区内从业的A级土地估价机构,要将土地估价机构执行国家土地估价和地价管理政策的情况,及时上报国家土地管理局。对辖区内开业的其它土地估价机构,应定期评定估价机构的资质水平,及时向社会公告,并在每年12月15日前将其辖区内备案的土地估价机构的情况、从业人员、业绩和资质评定情况上报国家土地管理局,以便我局及时掌握全国土地估价师执业状况。


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财政部、发展改革委、商务部、海关总署、国家税务总局关于调整部分商品出口退税率和增补加工贸易禁止类商品目录的通知

财政部 国家发展和改革委员会 商务部等


财政部、发展改革委、商务部、海关总署、国家税务总局关于调整部分商品出口退税率和增补加工贸易禁止类商品目录的通知
财税[2006]139号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),国家税务局,发展改革委,商务主管部门,海关总署广东分署,天津、上海特派办,各直属海关,新疆生产建设兵团财务局、发展改革委:
  经国务院批准,调整部分出口商品的出口退税率,同时增补加工贸易禁止类商品目录。现就有关事项通知如下:
  一、调整部分出口商品的出口退税率
  (一)取消下列商品的出口退税。
  1、进出口税则第25章除盐、水泥以外的所有非金属类矿产品;煤炭,天然气,石蜡,沥青,硅,砷,石料材,有色金属及废料等。
  2、金属陶瓷,25种农药及中间体,部分成品革,铅酸蓄电池,氧化汞电池等。
  3、细山羊毛、木炭、枕木、软木制品、部分木材初级制品等。
  具体商品名称及税号见附件1
  (二)降低下列商品的出口退税率。
  1、钢材(142个税号)出口退税率由11%降至8%。
  2、陶瓷、部分成品革和水泥、玻璃出口退税率分别由13%降至8%和11%。
  3、部分有色金属材料的出口退税率由13%降至5%、8%和11%。
  4、纺织品、家俱、塑料、打火机、个别木材制品的出口退税率,由13%降至11%。
  5、非机械驱动车(手推车)及零部件由17%降至13%。
  具体商品名称及税号见附件2
(三)提高部分商品的出口退税率。
  1、重大技术装备、部分IT产品和生物医药产品以及部分国家产业政策鼓励出口的高科技产品等,出口退税率由13%提高到17%。
  2、部分以农产品为原料的加工品,出口退税率由5%或11%提高到13%。
  具体商品名称及税号见附件3
  (四)执行时间。
  1、以上出口退税率调整自2006年9月15日起执行(以报关出口日期为准)。
  2、对2006年9月14日之前(含14日)已经签定的出口合同,凡在2006年12月14日之前(含14日)报关出口的上述调整出口退税率的货物,出口企业可以选择继续按调整之前的出口退税率办理退税。但是出口企业必须在2006年9月30日之前持合同文本到主管出口退税的税务机关登记备案,逾期未能备案的以及2006年12月15日以后报关出口的,一律按调整后的出口退税率执行。
  上述出口合同是指:合同签订日期、商品名称、单价、数量、金额等内容明确,经出口企业和外商双方代表签字确认或盖章,符合《合同法》等相关法律法规规定,真实有效的书面出口合同,对不符合规定的合同一律不予备案。出口合同一经备案一律不得修改。具体出口合同备案管理办法由国家税务总局另行下达。
  出口企业采取涂改、伪造、倒签日期等手段谋取非法利益的,一经发现,税务机关不予退税,已退或多退税款予以追回,并按照有关法律法规的规定予以处罚。
  3、对2006年9月14日之前(含14日)已经签定的价格不可更改的煤炭出口长贸合同,在2006年9月30日之前持已经签定的合同文本到主管出口退税的税务机关登记备案。经备案后的出口合同,准予按调整前的出口退税率执行完毕。
  以上所述的报关出口时间均按《出口货物报关单[出口退税专用]》上海关注明的出口日期为准。
  二、增补加工贸易禁止类商品目录
  将此前已经取消出口退税以及本次取消出口退税的商品列入加工贸易禁止类目录。对列入加工贸易禁止类目录的商品进口一律征收进口关税和进口环节税。禁止类目录的具体商品名称及税号由商务部会同有关部门另行发布。本规定自2006年9月15日起施行。对此前已经商务主管部门批准并在海关备案的加工贸易业务,准予按原进口保税政策在有效期内执行完毕。如到期未完成复出口的,不予延期,按加工贸易内销规定办理。由商务部会同海关总署根据上述精神另行对外发布公告。
  上述规定也适用于出口加工区、保税区等海关特殊监管区域。
  特此通知。

财政部、发改委、商务部、海关总署、国家税务总局
二○○六年九月十四日


           浅论大盖帽的执法效应

作者:王晴


  [绪论]行政执法属于广义的法律适用,与司法机关法律适用不同的是行政机关是法律的执行机关,前者通过司法和审判方式把法律的原则和规则被动适用到具体的当事人和案件之中,居中作出判决;但在行政执法中,执法部门大多并非处于居中地位,也不被动适用法律,而是代表国家和政府主动地执行法律,并在执行法律过程中与相对人形成行政法律关系的一方当事人的地位。可见行政执法部门不是居中裁决而是处在类似于一方当事人的地位,与民事法律关系不同的是行政执法部门与相对人是纵向的管理者与被管理者的关系;与其他非平权的纵向法律关系(如劳动法律关系)相比,行政执法部门独独是代表国家和政府直接行使权力的。那么行政权力行使的充分必要条件即基本前提是什么呢?在行政法律关系中作为一方当事人的行政执法部门与相对人是否存有对立的关系呢?这是本文分析行政执法大盖帽效应首先回答的两个问题。
  第一、行政权力行使的充分必要条件即基本前提是行政机关依法成立并有法律授权的条件。
唯此条件行政机关即可行使法定职权。此条件的证明形式就是政府有效的统治和法律公布的形式,其他如行政执法部门可以设立机关、可以为其机构和执法人员颁发证书和执法证件、统一着制式服装和大盖帽之类的外在标志等,此则不属于行政执法权力行使的充分必要条件范围内,行政执法部门统一着制式服装和大盖帽,可以是行政执法身份的对外表达方式,但不是其行使行政执法权力的充分必要条件即基本前提。
  第二、行政执法部门与相对人之间不成立严格的对立关系。严格的对立关系存在与刑罚和犯罪当中,在行政执法中,行政机关代表的国家利益可能与相对人的利益发生冲突,但这种冲突的解决既然没有超出行政机关的管辖职权范围,依照法律就不会升级为严格的对立。因此一般的行政执法部门(除公安行政部门以外,下文同)当然不需适用暴力强制手段,法律也不许使用军警暴力手段。那么,一般行政执法部门即使采用任何对外表达身份和职权的标志都必须与警察、军队和监狱这三种国家暴力机器的标志根本区别开来。根本相区别确切的含义是不能采用大盖帽军警式的外部标志特征。“不能”的内涵排除相同、相似或不同的任一情形。
然而,现实当中行政执法部门着大盖帽和军警式服装,已经泛滥,曾有一度可称得上蔚为壮观。我们可以通过追溯其历史渊源来分析和探究其法律和文化的背景。
一、大盖帽的历史渊源和现代演绎
  中国历史上行政官吏最早使用大盖帽的要数明朝叛徒洪成畴为清朝官吏设计的官服制式。那种无檐圆盖型顶戴花翎的整齐和威严,加上耀武扬威的鸣锣开道。却能使草民百姓万里服威,闻风倒伏于尘埃之中。淋漓尽致地体现出封建专制王朝及其官吏高高在上统驭万民的淫威和特权。到了袁世凯组建新军,仿效西方,改革军制,开始了军人的大盖帽制服,但此为军服。辛亥以后,建立现代国家体制。具有强烈的暴力国家机器特征的警察和军队均配有制式服装和大盖帽。体现军人职业以服从命令为天职。适应唯命令是从型管理模式。其中自然人的个性甚至思维及独立意志被限制在为发挥团体职能所必须的号令和首长指挥意旨的位阶之下。此乃世界通行的惯例,是为适应国家机器特征所必需的外在形式,本不足发问。然而大盖帽被演绎到最混乱状态在中国近现代史上有两个时期:
第一个时期属于中西混合大盖帽文化的渊源。这是在北洋军阀轮流执政、枪杆子里面出政权时期。推翻皇帝后,军阀人人想当皇帝,个个飞扬跋扈,武装割据、竞相混战,“城头变换大王旗”,各路人马有权都戴大盖帽,专门欺负吓唬老百姓。满世界都是形形色色的大盖帽,闹得乌烟瘴气!从那时起,中国的老百姓被吓出了心病,也养成了对大盖帽的敬畏和恐惧。大盖帽象征的权力和威严遂成为社会共同的心理认识和封建文化附着于权力更迭交替的当然内容。
第二时期属于大盖帽演绎和泛滥阶段。上世纪八十年代末叶开始,从文革期间的九亿人民九亿兵分化出了九亿大盖帽铺天盖地而来,大盖帽被演绎为非军人、非警察的行政管理权力的化身和部门集团实力和势力的展示。首先是法律部门变成部门的法律,有几部法律就出来几顶大盖帽,十顶大盖帽管一个小草帽。其次,一些本以特殊职业标志为传统意义的大盖帽被利用和夹杂委托的行政管理权借以夸张显示并攀附行政执法部门的威严。如保安、司机、铁路工人、路政、盐政、水政、邮政、卫生防疫等不胜枚举。
三、大盖帽形式的执法效应
  可以说法的概念在中国历史上被使用到最滥的时代,就是依法治省、依法治市、依法治县、依法治乡、依法治厂、依法治水、依法治土、依法…..最终的落脚点是依法治民的时代。大盖帽成了行政执法的典型性象征,大盖帽和它所象征的法律同时毫都无隐讳地赤裸地被当成阶级统治的工具使用。80年代末,行政执法依照历史传统仍然定位在“依法治民”的统治角度上。这样的话,大盖帽就成为官与民所区别的标志,因为 “民”的头顶是平的,没有戴大盖帽的等级身份资格。所以按老百姓的话说叫“平头老百姓”!而大盖帽做什么都被认为是“头上戴法的”——法的权威被抽象掉由大盖帽替代成为具体人的威慑力和特权。大盖帽无疑适应了传统的社会观念和意识,使所谓行政执法简化甚至省略掉法律程序。对相对人直接产生“威胁执法”的效应。另一方面,一些行政部门的领导喜欢看见本部门的大盖帽,看到大盖帽就好像站在了山头上看自己的队伍阵容庞大,旗杆子下实力雄厚,于是就感到了大权在握的威严和心里无比踏实的感觉,大盖帽效应属于封建文化的残余。说穿了是封建等级制文化在现代社会的变种和延续。更令人恶心的是其遗传根源自北洋军阀拉杆子占山头称王称霸、骑在百姓头上作威作福的心理!
也许有人会认为中国人口众多,民众的法律意识普遍淡漠,行政管理和行政执法需要以大盖帽标识身份特征在现实中更简明、更便捷、是行之有效的方式,符合实际甚至符合国情。这种观点实际上等于承认了官和民是严格对立的,而且否定了人民作为国家主人的尊严。就好比sans的威力,它可以使人害怕,也可以使人因为恐惧而改掉不良卫生习惯。但人类绝对不能以此来作为治理社会的手段。大盖帽泛滥和威胁执法的效应必将导致国民的民主和平等意识麻木。助长违反宪法关于法律面前人人平等的潜意识社会影响,助长野蛮和简单的行政执法习俗;产生不良文化的恶性循环。它通过当代中国最广泛的行政执法主体人为削减了法的平等精神和公务员的人文价值,拉开了执法者司法者与人民的亲和间距,也纵容部分执法司法者作威作福吓唬老百姓的心理状态。
  大盖帽意义上的执法形式除了与人民主权和法律平等精神悖逆外,还将从机理上实质影响到中国确立良好的公务员制度。这个问题已经愈来愈明显的为社会各界和广大民众所认知。下列事实可以佐证。
   一是司法系统改革服制,摒弃大盖帽军警式服装。2002年开始,全国法检系统改革和废除军警式制服。从形式上否定了军警式的指挥管理机制对法官独立思考和司法独立的干扰影响。使法官的法袍意味着法的神圣威严和法官特殊使命自我警觉和警醒功能。
  二是2004年初,国务院下令整顿各部门执法标志制服,清理取缔了一些部门模仿人民警察制服的着装。极大地改善了大盖帽的秩序。国务院的整顿措施可以理解为临时的、权益的、现实的、渐进而逐步的措施。因为大盖帽的文化植根于社会传统的文化和习惯,并非只可归咎于行政执法部门;而且大盖帽的形式直接产生于行政主导体制,二者都需要随着文化发展和社会意识成熟进行渐进和稳妥的改革。不能一步到位一刀切除。这次清理整顿,尽管没有全部否定行政执法的大盖帽形象,但是决不意味着对公务员适用军警式大盖帽的管理体制和文化意识的肯定。
  如前所述,行政执法大盖帽形式的内涵是军警式的管理模式及暴力强制特征。它与改革开放以来,直至目前我国加入世贸组织期间,我国正在学习并移植发达国家的文官制度和正在建设完善起来的公务员制度的原则是严重悖谬和不协调的。首先从形式上看,世界各国的惯例表明文官都是不着大盖帽制服的,行政管理法律关系虽然属于纵向关系,管理者和被管理者处于不同的地位,但就公务员个人和行政管理相对人的人格却是平等的,行政管理的本质虽然是以国家权力作为强制后盾推行政治和执行社会公共事务管理,但其强制是依照法律和法律所既定的程序实现的,按照当代行政法治原则,除了法律,公务员和行政执法部门不具有任何外在的标识的特殊权力,否则就构成了对公民平等权的藐视和践踏;其次,文官制度的精髓是文官相对于内阁更替(政党轮流执政)的独立存续和队伍稳定的原则,在我国体现为占公务员绝大多数的业务类公务员并不因为政务类公务员的升迁和任免而改变或放弃执业。基本公务员(文官)队伍的独立性保证了公务员群体独立“为人民服务和对国家负责”。保证了行政效能的持续性和社会管理秩序稳定。当然也有利于制约行政机关首长负责制的个人专断和因个人集权更迭所必然产生的短期行政行为等诸多负效应。也有利于政治稳定,反腐倡廉和取信于民。2004年《宪法》修正案将乡镇人民代表大会代表的任期更改为5年(原为3年),各级人民政府的组织法尚未修改,这次修改的本旨就是有利于政策的延续性及其推行的稳定性,避免过多的因人废政、短期和投机行政行为。按照传统的行政法理论,公务员受雇国家以其独立人格和执业行为能力和权利能力对国家负责,这里强调了公务员个人的执业资格和独立的人格,其全部意义是肯定公务员队伍相对于政府倒阁的稳定性,至于政府对公务员的组织和领导,其合理作用的方式是依照行政组织法律规定的程序进行,不同于军警式的指挥命令。公务员有依法行政的判断权和自主权。而大盖帽形式保护和延续的机制必将否定公务员制度原则确立的必要。行政执法大盖帽文化习俗的传承意味着封建等级观念的传承。意味着官老爷和衙役作风的外表体症和内在心理素质的养成。如果长期持续地作用,保持“在马上得天下,在马上治天下”的传统。就会从公务员个体上消灭公务员的人格独立,从观念和体制上抑制和抵触独立的稳定的不受个人专权意识支配的公务员群体的产生。使行政体制从宏观到局部都难以摆脱因人兴政和因人废政的人治的恶性循环的结果。由此可知,在公务员队伍——当然包括广大的行政执法队伍中(除警察以外),推行以大盖帽形式为特征的军警化的管理体制,实际上就阉割了公务员制度的真实性和科学性。并且承认和助长吓唬老百姓,作威作福的封建的残余习惯。
  令人啼笑皆非的是一些行政执法部门,在2004年的整顿期间,看到本部门未被列入制服清理的行列后,俨然获得了享有和继续使用大盖帽的特权和优遇。对国务院的精神反其意而行之,通知行文要求整顿着装纪律。强化其大盖帽的执法效应和外观形象。也有的地方行政机关不在行政执法人员的法治教育上下功夫,却把着装当作精神文明建设的花样项目来抓,岂知这个着装已经不属于任何现代文明的范畴了。实与行政法治文明背道而驰。
  综上分析,借以大盖帽形式和效应推行的行政执法,其作法是与宪法和法律的精神相违背的,是与人民主权、意志、尊严相背离的。与国际惯例和现代文明格格不入。程序价值影响到实体意义,在依法治国建立社会主义法治国的进程中必须作出取舍和扬弃。
                              撰文;王晴
                             二○○四年十月十四日