赣州市已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法
江西省赣州市房地产管理局
赣州市已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法
2001.04.01
市房地产管理局
第一章 总则
第一条 为进一步深化住房制度改革，促进房地产市场流通，满足居民住房消费需求，依照《中华人民共和国房地产管理法》和《江西省已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法》规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售，适用本办法。
第三条 本办法所称已购公有住房，是指职工或居民根据县级以上政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价所购买的公有住房（包括单位差额集资房）。
本办法所称已购经济适用住房，是指按照政府指导价购买的经济适用住房（包括安居房、解危房和单位全额集资房）。
第四条 赣州市房地产管理部门是本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的行政主管部门。赣州市房地产市场管理机构负责本市市辖区已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体业务工作；县（市）房地产（房改）管理部门负责本辖区内已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。
财政、物价、地税、土地管理等有关部门应当按照各自职责，做好已购公有住房和经济适用住房上市出售管理工作。
第五条 已购公有住房和经济适用住房上市出售应遵循自愿、公平、合理的原则。
第六条 具备下列条件的，报经县（市）人民政府批准，可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场：
（一）按照省委、省政府赣发『１９９８』８号文件规定，进行了清房，并对清房中的违纪行为进行了处理；
（二）已按本办法制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施方案。
（三）符合法律、法规、规章规定的其他条件。
第二章 上市出售的条件
第七条 已购公有住房和经济适用住房必须取得合法产权证书、土地使用权属证明以后方可上市出售。
第八条 已购公有住房和经济适用住房有下列情形之一的不得上市出售：
（一）以抵于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的住房；
（二）住房面积超过省政府规定的控制标准，且超标部分未按照退回或者补足房价款的住房；或者违反规定利用公款超标准装修，且未按照规定退回或补足装修费用的住房；
（三）未经学校同意出售的学校校园内的住房；
（四）擅自改变房屋使用性质的住房；
（五）经房屋拆迁主管部门近期公告列入拆迁范围的住房；
（六）经房屋安全鉴定部门鉴定为危房的住房；
（七）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房屋所有权人、土地使用权人对房屋土地享有占有、使用、收益和处分权利的住房；
（八）产权共有的房屋，未经其共有人书面同意出售的住房；
（九）已设立抵押权且未经抵押权人书面同意出售的住房；
（十）房屋及其土地权属有争议的住房；
（十一）法律、法规、规章和县级以上政府规定不宜出售的住房。
第九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照房改成本价或者标准价购买公有住房，不得再参加单位集资建房，不得再购买经济适用住房等享受政府优惠政策建设的住房。
第三章 上市出售的程序
第十条 已购公有住房和经济适用住房上市出售实行市场准入制度，由房屋所有权人向房屋所在地县级以上政府住房制度改革领导小组办公室申请办理准入审批手续，填写《职工家庭住房情况申报表》和《已购公有住房和经济适用住房上市申请确认表》，并提交下列材料：
（一）房屋所有权证书；
（二）土地使用权证书；
（三）房屋所有权（含共有权人）身份证及户籍证明；
（四）同住成年人（指同户籍常住完全民事行为能力人）同意上市出售的书面意见；
（五）以标准价购买的公有住房，应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；
（六）房屋产权为共有的应当提供共有人同意上市出售的书面证明；
（七）已设立抵押权的，须提交抵押权人同意上市出售的书面证明；
（八）法律、法规和规章规定的其他证明材料。
第十一条 县级以上政府住房制度改革领导小组办公室对申请上市出售的住房进行审核，并应当在收到申请之日起１５日内作出是否准予上市的书面意见。
第十二条 对经批准上市出售的已购公有住房和经济适用住房，房地产市场管理机构应当审核转让人按规定提交的有关资料，丈量房屋面积，勘察房屋界址、房屋成新和设施装修，绘制房屋平面图。房地产市场管理部门自收到交易申请之日起１５日内办理完毕审核手续。
第十三条 已购公有住房和经济适用住房上市出售，其成交价格由买卖双方协商议定，也可以自愿委托具有合法资质的评估机构评估，未经双方共同委托，不得强行评估。
房地产市场管理机构对所申报的房屋成交价格核实无误后，以成交价格作为缴纳税费的依据。对申报的成交价格明显抵于市场价的，房地产市场管理机构可以核定作为缴纳税费依据的价，并以核定的价格作为计收税费的依据。
第十四条 房地产市场管理部门应当自接到受让人变更发证申请之日起１５日内，凭税费交纳凭证办理变更登记，核发《房屋所有权证》；受让人凭变更后的《房屋所有权证》向同级政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
第四章 税费计征
第十五条 已购公有住房和经济适用住房上市交易，买卖双方应当按下列规定缴交有关税费；
（一）受让人
１、土地出让金（或者相当于土地出让金的价款）。按标定地价的１０％计收，未确定地价的按成本价的１％计收。
２、契税。按成交价的２％计征。
３、印花税。按成本价的０.５‰计征。
４、房屋所有权转移登记费。按每证５０元收取。
５、土地使用权登记发证费。按精装本每３５元，简装本每本收１８元收取。
６、买卖手续费。按成本价的０.２５％计收。
（二）转让人
１、营业税。转让人将所购买并居住一年以上的公有住房上市出售，免征营业税（凭当地地税机关免税通知书办理）。转让人将所购买并居住不足一年的公有住房上市出售，按交易成交价减去购入原价后的差额计征。
２、土地增值税免征。
３、个人所得税按成交价减去原规定住房面积标准内的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、个人支付的装修款、缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额的２０％缴纳。
４、印花税。按成交价的０.５‰计征。
５、买卖手续费。按成交价０.２５％计收。
第十六条 已购公有住房上市出售，转让人应当缴纳所得收益。所得收益依据已购公有住房首次上市出售获得的价款扣除原规定住房面积标准内价款（以政府公布的当年经济适用房价为标准）、原支付的超过住房面积标准的房价款、个人支付的装修款和有关税费后的净收益，按照下列规定比例缴纳：
（一）成交价低于政府公布的当年经济适用房价格（含本数）的，不缴纳所得收益。
（二）成交价高于政府公布的当年经济适用住房价格以上的部分，收益８０％归转让人，２０％缴纳所得收益；超过住房面积标准的净收益全额缴纳所得收益。
第十七条 已购经济适用住房上市出售的，不需缴纳所得收益。
第十八条 已购公有住房和经济适用住房的原土地使用权以行政划拨方式取得的，受让人按照规定向土地管理部门缴纳土地出让金；原土地使用权以出让方式取得的，受让人按照规定向土地管理部门缴纳相当于土地出让金的价款。土地出让金按规定金额上交财政。相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房原产权单位属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的５０％上交财政，５０％返还事业单位；属自收自支事业、企业单位的，全额返还单位。
上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按照已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。
第十九条 以标准价购买的部分产权公有住房上市出售的，可以按照上市出售时政府规定的房改政策补足房款，取得全部产权后再上市出售。
以标准价购买的部分产权公有住房也可以直接上市出售。在同等条件下，原售单位有优先购买权，原售房单位已撤销的，政府房地产管理部门有优先购买权。直接上市出售的在扣除按照本办法第十五条、第十六条规定交纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款、有关税费和所得收益后的净收益，由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位的已撤销的，其应得部分由房地产市场管理机构代收后，纳入地方住房基金专户管理。
第二十条 已购公有住房和经济适用住房相互交换或已购公有住房和经济适用住房与其他住房交换的土地出让金、营业税、土地增值税、个人所得税、印花税、房屋所有权转移登记费按本办法第十五条规定缴纳。所得收益、契税、房屋买卖手续费按下列规定缴纳：
（一）所得收益。由换出房屋价值高的一方缴纳，即按其房屋价值作为售房款应缴纳的所得收益乘以交换双房屋价值差额与其房屋价值的比例缴纳。
（二）契税。由换出房屋价值低的一方暂按房屋价值差额的２％缴纳。
（三）房屋买卖手续费。价值相等部分按价值相等部分之和的０.５％缴纳， 差额部分按差额的２％缴纳，由交换双方各负担一半。
第二十一条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已经按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭又按照市场价购买住房的，视同房屋产权交换。新的房款大于或等于首次上市出售房款的，免交或全部退还已交的所得收益，新购房款小于首次上市出售的，按照新购房款占首次上市出售房的，按照新购房款的占首次上市出售房款的比例减免或者退还已交的所得收益。
第五章 罚则
第二十二条 房产、财政、土地和税务管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六条 附则
第二十三条 符合上市出售条件的已购公有住房和经济适用住房，原产权单位不得以任何理由阻止出售。
第二十四条 本办法由市政府法制局会同市房地产管理局负责解释。
第二十五条 本办法自公布之日起施行。
兴安盟行政公署办公厅关于印发《兴安盟“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务实施细则（试行）》的通知
内蒙古自治区兴安盟行政公署办公厅
兴安盟行政公署办公厅关于印发《兴安盟“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务实施细则（试行）》的通知
各旗县市人民政府、盟农牧场局，盟直有关部门：
现将《兴安盟“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务实施细则（试行）》印发给你们，请认真执行。
二○一一年二月十八日
兴安盟“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务实施细则（试行）
第一章总则
第一条 为切实解决贫困农牧户生产资金短缺、脱贫致富项目贷款难问题，进一步规范“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务管理和实施工作，根据国务院扶贫办、财政部《关于进一步做好贫困村互助资金试点工作的指导意见》（国开办发〔2009〕103号）和兴安盟行政公署、国家开发银行内蒙古自治区分行《关于开展“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务的通知》（兴署字〔2010〕67号），结合我盟实际，制定本实施细则。
第二条 “扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务是国家开发银行内蒙古分行针对兴安盟实际推出的一项对贫困户发放小额贷款业务。主要是依托扶贫办组织网络，发挥金融办、城投公司、担保中心等组织、管理优势，借鉴国家“贫困村互助金”项目运作模式，重点支持贫困家庭参与农牧业产业化经营，使需要得到金融支持、有劳动能力的贫困户享受到平等的金融服务。
第三条 农牧民微贷款业务的宗旨、原则
宗旨：通过实施“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务，要有效缓解贫困村、贫困农牧户生产发展资金短缺问题，增加贫困农牧户收入，提高贫困农牧户自我管理、自我组织和自我发展的能力，实现可持续发展。
原则：1.“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务由贫困村组建的互助协会负责管理，互助协会设在行政村，不得跨行政村设立，在民政部门登记注册为非营利性组织。
2.全村贫困农牧户中，要有50％以上的贫困户加入协会方能组建互助协会。
3.农牧户加入互助协会自愿，退出互助协会自由。
4.加入互助协会需交纳互助金。
5.〖JP3〗加入互助协会以户为单位，每户一人加入，实行一人一票表决制。
6.农牧民微贷款资金在互助协会内封闭运行，有借有还、不得私分和挪用、风险共担。
7.互助协会不得吸储，不得从事其他未经许可的金融和经营活动。
第二章农牧民微贷款业务管理机构
第四条 互助协会是指由贫困村村民自愿参加成立的非营利性互助合作组织，其性质为社团或专业合作社法人，由理事会、监事会组成。理事会是互助协会的执行机构和日常管理机构，负责“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务的运行和管理，每届理事会任期为2–3年。监事会是“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务运行与管理的日常监督机构。监事会成员不得兼任理事会成员，监事会任期与理事会同步。互助协会接受旗县级扶贫、财政部门及乡（镇、苏木）“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务领导小组的业务指导及监督。
第五条 互助协会管理人员一般由6–8人组成，其中理事会由3–5名成员组成，包括理事长、会计、出纳等。监事会由3人构成。
第六条 申请加入互助协会应符合以下条件：
1.在本村有常年居住户口的农牧户，每户有一人可以成为互助协会会员（鼓励妇女入会）；
2.年龄原则上在55周岁（含）以下、18周岁以上，有劳动能力；
3.接受互助协会章程，自愿申请加入互助协会并交纳互助金。
第七条 申请加入互助协会程序
1.农牧户向筹备小组或理事会提出入会申请，填写入会申请表（见附件表1）；
2.筹备小组或理事会审核申请表；
3. 农牧户交纳入会互助金；
4.公示公告入会人员名单；
5.筹备小组登记造册，移交给理事会。
第八条 理事会职责
1.组织会员讨论并通过互助协会章程；
2.依据章程制定各项规章制度；
3.执行章程和各项规章制度；
4.负责借款的发放和回收；
5.负责农牧民微贷款资金的安全性和流动性；
6.负责与指导部门、村委会的联系和协调；
7.按照要求，定期向指导部门提交报告和报表，并接受监督和检查；
8.定期向会员大会（或会员代表大会）、监事会、村民大会（或村民代表大会）报告“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务管理和运转情况。
第九条 监事会职责
1.监督理事会执行互助协会章程和规章制度情况；
2.监督借款发放和回收过程；
3.监督公示的程序和内容；
4.接受互助协会社员投诉，与理事会协商解决问题的办法；
5.向指导部门反映情况，提出意见和建议。
第三章农牧民微贷款业务运行管理
第十条 互助金是指本村村民加入互助协会需缴纳的定额资金。村民缴纳互助金必须以人民币出资，不得以实物或其它方式缴纳。村民缴纳互助金数额相同，每户200元。
第十一条 组建互助小组。互助协会会员按自愿由5–7名成员组成互助小组，并签订互助联保协议（见附件表2），互助小组成员借款人数不超过小组成员的2/3。
第十二条 小组成员权利义务
1.参加互助小组活动，交流信息，传递技术；
2.为小组其它成员借款提供担保；
3.本小组成员不能按期偿还借款及占用费时，其他成员代为偿还；
4.小组成员退组自愿。退组前需还清所有借款，且同组其它成员没有逾期借款，方可退出。
第十三条 小组解散
1.小组成员还清所有借款后，可自愿解散；
2.小组成员少于3人时，小组成员还清借款后，小组连带责任解除，小组解散。
第十四条 借款用途
1.互助协会的借款原则上用于增加农牧民收入的项目，并对环境没有负面影响。
2.对改变用途、转借他人、偿还其他欠款的借款，互助协会有权根据规定，收回借款，并收取占用费。
第十五条 “扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务的借款为小额贷款。单笔借款额原则上控制在1000元（含）以上、5000元（含）以下，对讲信用、还贷及时、产业发展效益好的贫困户可适当提高放贷额度。
第十六条 “扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务管理运行中收取适当资金占用费，供正常管理运行开支，占用费最高不得超过贷款额的3%。占用费与开行无关，开行借款利率执行基准利率。
第十七条 “扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务借款期限，初期操作不超过12个月，最长不超过24个月（养殖业）。可一次性还款或分期还款。借款户只有按期归还本金和占用费后，才能再次安排借款计划。
第十八条 发放贷款对象为贫困户
第十九条 借款程序
优先向符合条件的贫困户会员和妇女会员发放借款。
1.借款人向理事会提出申请。采用小组联保的，借款申请需经小组成员签字同意；
2.理事会审查，批准或否决借款申请；
3.理事会与借款人签定借款相关合同或协议；
4.借款手续办理完后，实行乡审、县批、盟备案（花名册），然后由盟扶贫办、城投公司联合报自治区开行审批。
5.结算代理银行收到由兴安盟城市发展投资经营有限责任公司和盟扶贫办会签的资金支付审批表（包括最终审批确定的用款人及贷款金额明细）后，按明细要求将资金支付给借款户；
6.理事会公告借款情况。
第二十条 还款程序
1.借款本金和占用费按章程的规定偿还。借款户到理事会还款时，会计须开具收据，出纳和还款人签字；
2.对不能偿还的借款，启动联保程序，小组成员承担连带还款责任。在借款未还清前，小组成员不得借款；
3.每月公告还款情况。
第二十一条 合理安排“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务嘎查村启动资金，由旗县级财政按贷款总额度的3%列支，主要用于印制宣传单、各项表格、票据及培训等前期办公经费。
第二十二条 互助组织财务管理工作要严格按照国家政策规定要求办理，坚持节约原则，实行法定代表人（理事长）一支笔审批制度。不能动用本金列支管理费用。管理费用只能从收取的占用费中列支。
第二十三条 退出互助协会的程序
1.向理事会提出退出互助协会的申请；
2.理事长审核批准退出申请；
3.财务人员支付退出成员缴纳的互助金；
4.要求退出互助协会的，必须在加入一年后才能申请退出；
5.要求退会的会员应提前2个月向互助组织理事长提出，经批准后办理退会手续，终止会员资格。
第四章 财务管理与监督
第二十四条 农牧民微贷款业务资金管理
拨付条件。在满足下列条件后，可以拨付“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务资金；
互助协会已成立，建立了财务管理制度，并在正规金融机构开设专用帐户。
第二十五条 财务管理人员及职责分工
1.根据《中华人民共和国会计法》，理事长全面负责财务管理，下设会计、出纳；
2.会计主要负责互助组织资金管理和财务核算工作，按有关法规和制度要求，及时进行帐务处理，编制财务报表及报表说明；负责个人借款台帐的建立和登记工作；负责财务真实性的审查与复核。本金和占用费的计算与收回；负责财务档案管理工作；接受财务审计与监督，及时向理事会或上级财务主管部门反馈财务活动和核算中出现的重大问题；负责具体办理与城投公司、结算代理行结算业务。出纳主要负责现金日记帐和银行存款日记帐的记帐工作；做到手续齐备、日清月结、帐帐相符、帐实相符；负责借款的催收，严禁公款私用。
3.财务人员应保持相对稳定，确因工作需要变动的，必须按《会计基础工作规范》规定办理移交手续，移交时要有相关负责人在场监交，并由移交人，接收和监交人签字。
第二十六条 印章与印鉴的管理
互助协会需要使用的印章主要包括：互助组织行政公章、财务专用章、财务预留银行的个人印鉴等；各种专用印章应采用“专人使用、专人保管、专人负责”的办法。行政专用公章由理事长保管，财务专用章、印鉴章由会计保管。
第二十七条 帐户管理
归还“扶贫支点工程”––农牧民微贷款实行专户管理，不得存入以个人名义开户的银行帐户。
第二十八条 现金管理
1.提取现金须经理事长同意并签字；
2.每次回收的现金，应在当天或次日存入专用帐户；
3.提存现金须由出纳和至少一名理事会其它成员一起完成；
4.库存现金不超过500元。
第二十九条 银行存款管理
互助协会应当严格按照《支付结算办法》，加强银行帐户的管理，按有关规定办理存款、取款和结算，严禁签发空头支票。理事会和监事会应当定期检查银行帐户的使用情况，核对银行对帐单。
第三十条 风险管理控制
1.小额、短期、分期还款；
2.对不能按时还款的借款人及联保小组其他成员停止发放借款；
3.提高逾期借款占用费率；
4.互助小组同时使用借款的成员不能超过2/3；
5.优先向妇女社员发放借款；
6.保留法律起诉的权利。
第三十一条 互助协会退出机制
1.违反第一章规定的原则；
2.没有按章程的规定管理和使用“扶贫支点工程”––农牧民微贷款资金；
3.“扶贫支点工程”––农牧民微贷款资金不良借款率超过15%以上（不良借款指逾期30天和30天以上的借款）；
4.违反了贫困优先的规定。
第五章微贷款业务组织管理
第三十二条 扶贫办、金融办、财政部门及乡（镇、苏木）“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务领导小组要按照《细则》的规定，开展行业指导服务，并负责组织开展互助协会管理人员和社员的培训，协助制定“扶贫支点工程”––农牧民微贷款村实施方案、章程、资金管理细则，各项规章制度和跟踪服务计划，努力提高项目科技含量和资金使用效益。同时要负责对“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务运行的检查和监测工作，受理投诉，开展调查，配合审计部门对“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务审计，负责实施互助组织的退出事宜。
第三十三条 “扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务领导小组成员单位，涉及微贷款业务上报下发等有关事宜，商领导小组办公室后，再做办理。
第三十四条 “扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务监督管理，实行指导部门季报制，每季度月初5日前将上季度“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务运行情况，同时以电子版报表形式逐级上报扶贫办。
第三十五条 盟扶贫办、金融办、城投公司等有关部门对理事会提交贷款人花名册，若发现问题，具有一票否决权。
第三十六条 原始资料要完整保存，理事会、乡镇苏木、旗县扶贫办要建档备查。
第三十七条 互助组织违反监事规定的，指导部门责令其限期整改，并采取相应监管措施。擅自变更法定变更事项等行为的，应责令其整改；对互助组织管理人员的违法乱纪行为，依据相关法律法规进行处罚，构成犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。
第三十八条 贷款的收回及损失责任
贷款的发放和回收的责任主体是理事会，一旦贷款发生沉淀，要实行逐级追究责任，即盟行署追究旗县市政府责任，沉淀贷款由旗县政府代偿，旗县政府追究乡镇政府责任，沉淀贷款由乡镇政府代偿，乡镇政府追究理事会责任，理事会追究互助成员责任，沉淀贷款由互助组其他成员代偿。
第六章 附则
第三十九条 本实施细则适用范围。全盟各乡（镇、苏木）有开展“扶贫支点工程”––农牧民微贷款业务村均应参照细则管理。
第四十条 本实施细则由盟扶贫办负责解释。
第四十一条 本实施细则自公布之日起施行。
