上海市房屋售后包租试行办法
上海市房地产交易中心
上海市房屋售后包租试行办法
上海市房地产交易中心
为进一步活跃和规范房屋租赁市场，促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展，特就本市新建商品房和存量房屋售后包租管理制定本试行办法：
一、房屋售后包租是指房地产开发经营企业或房屋产权单位（以下简称出售人），在其投资建造的商品房或存量产权房屋（以下简称房屋）出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行
为。
二、凡出售人按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，并必须向购房人提供相应的担保。
三、上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房屋售后包租的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内销商品房或内销存量产权房屋（以下简称内销房屋）售后包租的行政管理工作，业务上受市房地局领导。
四、房屋售后包租，出售人应与买受人同时签订“商品房出售合同”或“房屋买卖合同”（以下简称出售合同或买卖合同）和“房屋售后包租合同”（以下简称包租合同）。双方当事人订立出售合同或买卖合同的补充条款中应明确该房屋买卖价格，售后包租的价格折减金额或租金回报
金额，包租年限以及售后包租有关双方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的房屋售后包租合同应当载明以下主要内容：
1．包租双方当事人的姓名或者名称及地址；
2．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
3．房屋的用途；
4．包租年限；
5．房屋买卖价格、包租期间的租金回报或价格折减金额；
6．房屋出租及转租的约定；
7．房屋修缮责任；
8．违约责任；
9．争议的解决方式；
10．当事人约定的其他条款。
五、包租合同文本由出售人按上款规定自行拟订，也可采用市房地局制定的示范文本。
六、出售合同或买卖合同及包租合同签订后，双方当事人应将售后包租合同作为出售合同或买卖合同的附件，并按规定向市或区、县房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。
七、在包租期间，包租人应以代理出租的方式出租该房屋。包租人未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的该房屋再转包租。
八、包租人在包租期间，享有并承担包租合同规定的权利和义务，并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该房屋租赁合同规定的义务，但包租合同另有约定的除外。
九、包租期内，售后包租的房屋出租，包租人应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意，包租人与承租人签订租赁合同的租赁期限不得超过包租合同约定的终止日期。
十、房屋租赁合同签订后，包租人与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心办理租赁合同登记备案并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时，包租人除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外，还应附交已向市或区、县房地产交易中心
登记的包租合同。
十一、售后包租的房屋出租并办理登记后，承租人在租赁期限内，征得买受人书面同意或经买受人认可的包租人的书面同意，可以将该房屋的部分或全部转租他人。
十二、包租期内，包租人与买受人应严格履行售后包租合同，任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷，应协商解决。协商不能解决的，可选择向仲裁机构或仲裁向房屋所在地人民法院起诉。
十三、本办法自1998年9月1日起执行。
1998年9月1日
债与民事责任的起源及其相互关系
魏振瀛 北京大学法学院 教授
内容提要: 根据历史资料，民法上的债最早起源于古代西亚地区文明中基于买卖契约和借贷契约的欠物或者欠钱；中国法上的债起源于基于借贷契约和买卖契约的欠钱或者欠物；罗马法上的债起源于具有私犯性质的罚金责任。债与责任关系的发展经历了不同历史时期，表现为五种不同的形态：债务与责任联系；债务与责任融合；债务与责任区别；责任与债结合；责任与债分离。债与责任关系的理论和法律义务与法律责任关系的理论有联系，也有区别。债与责任关系的历史和现状说明，民事责任与其他法律责任既有共同性，又有特殊性。明确债与责任的关系，对于推进我国民事立法科学化和正确司法均有现实意义。
2009年3月在北京大学法学院召开的民法论坛学术讨论会上，一位学者提交的论文中分析认为，债的观念滥觞于人身责任，并指出，将侵权法从债法中独立出去是“忘恩负义”的非历史态度。民法学者通常讲债的起源是讲罗马法上债的起源，而意大利罗马法权威学者们对罗马法上债的起源也存在不同观点。笔者认为，结合罗马法以前一些古文明中债的起源，有助于全面了解债的起源。该问题既涉及对历史事实和债的性质的了解，又关乎今后我国民事立法的走向和民事立法科学化。债的起源与发展和违反债的责任密切关联，从历史发展上分析债与责任的关系，有助于全面认识民事责任乃至法律责任的性质与特征。债与民事责任的起源及其相互关系的发展这个课题，关系到民法学和法理学的基本概念和基本理论问题，本文是笔者对这个问题的初步探讨，愿与同仁共同商讨。
一、古代西亚地区文明中债的起源与债的担保
美国学者威尔·杜兰（Will Durant）曾指出：“今天的西方文明，也可以说就是欧美文明。欧美文明，与其说系起源于克里特、希腊、罗马，不如说系起源于近东。因为事实上，‘雅利安人’并没有创造什么文明，他们的文明系来自巴比伦和埃及。希腊文明，世所称羡，然究其实际，其文明之绝大部分皆系来自近东各城市。”[1]我国学者魏琼指出：“古代西亚地区的民事规范所蕴涵的规则与精神影响了古埃及、克里特、迈锡尼、古希腊、古罗马乃至后来的整个欧洲及世界。”[2]
古代西亚地区是指美索不达米亚冲积平原，地处欧洲、亚洲和非洲之间，这里地理环境优越，经济发达，世界上最早的文字、最早的城邦国家和最早的成文法典都出自这个地区，世界上债的最早起源地也在这里，从中也可以看出债与责任关系的萌芽。
（一）苏美尔法上债的起源与债的担保
1．苏美尔法的背景。苏美尔人是古代西亚地区城邦、商业、文字、法律以及宗教等文明成果的缔造者。[3]目前根据大量资料证明，楔形文字法是世界上最古老的成文法律。[4]公元前3000年末，苏美尔人创造了楔形文字，乌尔第三王朝（约公元前2113-前2096年）建立后，颁布了《乌尔纳姆法典》；公元前1930年颁布了《李必特·伊丝达法典》。苏美尔人除适用成文法典外，还作出大量判例，在民间还有很多流传甚广的法律教本，其中包括《苏美尔法律样式册》。[5]
苏美尔法律中已经有了商品交换中的主要契约，包括买卖、借贷和租赁等，并出现了保证制度和不可抗力免责制度的萌芽。苏美尔法对侵害他人人身和财产的，主要采取金钱赔偿方式处理。例如，《乌尔纳姆法典》正文有40多条，现存的仅有29条。对侵害他人人身的，有4个条文规定处死违法者，较多的是采用金钱赔偿方式。[6]
2．债的起源与债的担保。从近现代债法角度看，苏美尔法上各种契约和侵害他人人身或者财产赔偿的规定，是实质意义上的债。但是，苏美尔法并没有将这些都认定为债。遗留的两部苏美尔法典残缺不全，看不出其中对债的规定。根据现有历史资料，苏美尔法上的“债”字最早出现在约公元前1700年的《苏美尔法律样式册》中。其中记载了有关苏美尔人契约及其条款的概要，应当是当时某位对法律颇有造诣的无名抄写员的杰作。其第三部分共21个条文，包括誓约、债务抵押等，但仅有债务抵押和农田耕作的法律文献保存得比较完整。在债务抵押方面，有如下规定：
（viii 3-10）“倘被抵押为债奴的妇女死亡，或逃走，或消失，或生病，则他（即债务人）应按照委派她所完成的劳作全价赔偿。”
（viii 11-15）“被抵押为债奴的妇女与债务总价是等值的，当他（即债务人）以银还（债权人）时，他应重新收回自己的女奴。”[7]
从现存的历史资料中难以确定苏美尔法关于债的适用范围，从“抵债为奴”分析，抵债为奴至少用在买卖关系上。关于买卖契约文献记载的多是已生效的契约，在履约中有可能出现各种各样的偶然事件，致使当事人违约。常见的偶然事件是订约后卖方自己改变了意愿，比如，卖方许下誓言保证在一个明确的期限内交付已售的财产，但有人愿意出更高的价款购买该标的物时，卖方有可能会违约，提供替代物交付给先前的买主。因此，买方在未收到标的物之前，往往要求卖方提供一位保证人以保证契约履行。当卖方违约时，保证人将被抵债为奴。[8]
根据学者关于苏美尔人是古代西亚地区法律文明成果缔造者的论断，苏美尔法上关于债的规定应在《乌尔纳姆法典》或者《李必特·伊丝达法典》中，可惜遗留的这两部法典残缺不全。下文讲的巴比伦法上债的概念最早见于约公元前20世纪的《俾拉拉马法典》，该法典晚于苏美尔的《乌尔纳姆法典》和《李必特·伊丝达法典》，据此推断，苏美尔法上债的起源时间应在约公元前2113年至公元前1930年之间。
（二）巴比伦法上债的起源与债的担保
1．巴比伦法的背景
公元前2200年建立了古巴比伦王国，后来成为强大的巴比伦帝国（约公元前1894-前1595）,美索不达米亚文明进入第二个重要阶段，史称“古巴比伦时期”。
古巴比伦时期的主要法律有：《俾拉拉马法典》（约公元前20世纪）和《汉穆拉比法典》（约公元前1792-1750年）。《汉穆拉比法典》是楔形文字法充分发展时期的法律，是楔形文字法典的集大成者，是相当完整的最古的法典，其正文有282条（现缺11条）。据笔者统计，现存的271条[9]中，属民事规范的约占百分之八十。该法典“在许多部分中，特别是在调整民法法权这一方面比起较晚的许多古代东方的立法，反映出奴隶占有制社会关系的较高的发展阶段，而对某一范畴阐述的细密的程度，甚至比奴隶占有制的西方某些文献，例如十二铜表法，还要高得的多。而在某些法律问题上，汉穆拉比法典差不多接近解决某一些只有处于古典奴隶占有制社会发展最高阶段的罗马的法学家才有力量解决的问题。”[10]
2．债的起源与债的担保
（1）对《汉穆拉比法典》体系结构的分析。分析《汉穆拉比法典》的体系结构，有助于全面了解《汉穆拉比法典》，对于分析债的起源具有重要意义。笔者认为，从当代法律观念看，《汉穆拉比法典》结构不够严谨，但并非杂乱无章，而是根据不同的社会生活领域和法律关系结合起来排列顺序的。第1-41条属于与国家权力和王室利益直接关联的问题，以及盗窃、强盗等危及社会安全的刑事犯罪问题。第42条至末条，是与王权和王室利益没有直接关联的问题，这部分基本是私人社会生活规范，从区分公法与私法的观念看，基本属于私法问题。[11]笔者认为第42条至末条可分为12个部分：1）有关种植业与畜牧业的规定（第42条至第66条）；2）有关房屋的规定（第67-69+ C、 78条）; 3）关于借贷的规定（第70＋D - 75E条）; 4）有关自由民从事商业经营的规定（第89-111条）；5）有关运送物品的规定（第112条）；6）有关债务偿还和债奴的规定（第113-119条）；7）关于保管物品的规定（第120-126条）；8）关于婚姻家庭的规定（第127-164条）；9）关于财产继承的规定（第165-184条）；10）关于收养关系的规定（第185-194条）；11）对侵害他人人身致伤、致死的规定（第195-214条）；12）关于医生、建筑师、造船、雇用各种工匠等行业性契约，以及买卖奴婢的规定（第215-277条）。
上述12个部分可以说是12种类型的规定，其中个别内容有所交叉，但是可以看出，巴比伦的立法者用他们的法律观和逻辑思维，构建了《汉穆拉比法典》的体系结构，为我们分析该法典关于债的规定，提供了权威性法律根据。
（2）关于契约和侵害他人人身及财产的规定。巴比伦法中关于契约的规定，以《汉穆拉比王法典》中的相关规定为代表。契约的类型有（按照法典条文顺序）买卖、佃田、种植果园、租赁、借贷、运输、保管、雇佣、医生诊疗、理发师理发、建筑师建造房屋、造船、合伙与委托经商等。这样多类型的契约说明古巴比伦时代的商品经济已经达到相当水平。
古巴比伦法对侵害他人人身和财产的规定较为详细，据笔者统计，《汉穆拉比法典》对侵害他人人身和财产的规定共81条，其中处死或者其他人身处罚的31条，同态复仇的4条，赔偿损失（赔银或者赔谷）的46条，赔偿损失中有些属于惩罚性的赔偿。
（3）债的起源与债的担保。古巴比伦法与苏美尔法一样，没有将契约和侵害他人人身和财产的赔偿都认定为债。《俾拉拉马法典》第22条首次出现了“债”和“债务”概念。该条规定，倘自由民并无他人所负任何之债，而拘留他人之婢为质，则婢之主人应对神宣誓云：“我不负你任何债务”；而自由民应付出与一婢之身价相等之银，并须退还所质之婢。第23条和第24条也是关于扣留他人为质的规定，其第一句均为“倘自由民并无他人所负任何之债”。在上述三条之前的三条（第19条至第21条）都是关于实物借贷和金钱借贷的规定。从该法典现有的59个条文的内容和条文顺序看，大体上有一定的分类，据此可以推断债和债务的概念发生在借贷契约上。
《汉穆拉比法典》关于的债的规定，有较多的条文可供分析。第38条首先出现了“债务”概念。该条规定：“里都、巴衣鲁或纳贡人不得以其与所负义务有关的田园房屋遗赠其妻女，亦不得以之抵偿债务。”第66条规定：“倘自由民向塔木卡[12]借银，塔木卡追索债款，而彼无物可还，将其已种植之果园交与塔木卡，并告之云：‘请取园中之枣，以还你之银’，则此塔木卡不得同意。园中之枣仅应由园主收取，并按照契约规定，偿还塔木卡之本银及利息，园中剩余之枣仍归园主所有。”
第89条至第96条比较集中地规定塔木卡贷谷或银发生的借贷契约，其内容包括：谷或银的借贷；利息的计算方法；关于塔木卡不遵守法律的规定，提高利息的处罚；将利息并入本金的处罚；塔木卡使用骗人的衡器损害债务人的处罚；塔木卡贷谷或银，定有利息，而无监察人（？）的处罚；自由民从塔木卡借谷或银，而无谷或银还债，可以用其他任何动产还债等。根据上述规定可以肯定借贷契约是债的发生原因。
《汉穆拉比法典》中使用涉及债的用语（以法律条文的顺序为序）有：“贷出大麦或银子”、“抵偿债务”、“有利息的债务”、“借银”、“债主”、“追索债款”、“自由民举债，定有利息，无银还债”、“贷谷或银，定有利息”、“负有债务”、“债奴”等。[13]根据现有历史资料可以认定，巴比伦法中的债是基于借贷契约产生的。
巴比伦法上契约的担保方式较多，包括誓约、保证人和各种财产抵押（通常是房屋、土地或者奴隶）。可能沦为债奴的有保证人、债务人的妻、子、女或者奴婢。
二、古代中国债的起源与债的担保
（一）相关背景
中国早在夏代（公元前22世纪至公元前17世纪）已经有了青铜器、造车等多种手工业，出现了城市。《易·系辞》下，记载在舜的时期已经管理部落间的集市贸易，商朝（约公元前17世纪至公元前12世纪）已经有了文字可考（甲骨文），出现了原始的铸币铜贝，商人活动的范围已经相当广阔。本文讲的中国古代是指西周（公元前1066?-公元前771）[14]以前时期。
中国是世界古老文明的发祥地之一，独具特色的中华法系，被推崇为世界五大法系之一，影响扩及东、南亚一带及周边地区。中国古代私法不发达，契约制度亦不发达，这与我国法起源的特点有直接关系。中国法的起源一是产生于战争，二是产生于礼。战时号令具有法的性质，后来战时的号令演变为平日的规范。古代早期法与礼不分。从夏代开始，法与礼就有密切联系。周礼与夏、商的礼一脉相承。礼在西周初期经周公“制礼作乐”而自成体系。在礼法不分时期，中国古代民事法律主要渊源为“礼”。《礼记·曲礼》记：“……分争辨讼，非礼不决……”。另一方面，中国古代统治者重视宗族伦理关系，造成了中国古代法与伦理道德“相为表里”，有时甚至道德的戒律即为法律的特点。根据历史资料，西周民事法律方面，关于土地所有权、债务、侵害他人人身和财产的责任的认定等均在典籍中有不少记载，并在出土的青铜器铭文（金文）中被证实。[15]
（二）债的起源与债的担保
西周时期的契约形式有口头和书面两种形式。口头契约有即时清结的契约，也有非即时清结的契约。土地、奴隶等重要财产的交易大都采用书面契约。书面契约主要有“傅别”和“质剂”两种。[16]关于债的概念是与“傅别”相联系。《周礼·地官·小宰》：“听称责以傅别”。[17]傅别是借贷契约的形式。郑玄注引郑司农云：称责，谓贷予。傅别，谓卷书也。听讼责者，以卷书决之。傅，傅著约束于文书。别，别为两，两家各得一也。[18]
从我国古代的文献可以看出，古代的债是基于借贷契约产生的。另据传说，夏禹参加过交易，而且从事长途贩运，甚至有赊欠行为。“贩于顿丘，债于传虚。”（《帝王世纪》）顿丘在今河南境内，传虚在今山西境内。[19]这个例子说明在我国古代人们的观念中，因买卖而赊欠也发生“债”。
中国古代有“人质”与“物质”，作为债务的担保。秦代已经禁止采用人质。[20]
中国古代债的适用范围与古代西亚地区文明国家债的适用范围近似。对于侵害他人人身和财产的行为的处理，重刑轻民，对民事伤害也适用刑事制裁。西周时期有赔偿损失的诉讼和裁决，对这类案子，西周法律也允许双方当事人私下了结。[21]对于私人的赔偿似可以视为实质意义上的侵权行为之债的起源，但是我国古代法律不把赔偿称为债。早在西周时期就有“罚锾”，即罚金，一直到清朝和民国时期都采用罚金制度。[22]罚金是强制罪犯向国家交纳一定数量钱币的刑罚，不归于受害人，与“债”没有关系。
综上所述，从古代西亚地区文明和古代中国债的起源可以说明以下三个问题：（1）产生债的原因是基于买卖契约和借贷契约的欠物或者欠钱。（3）不履行买卖契约和借贷契约的，保证人、人质、债务人的妻子或者子女会沦为债奴。后来在日耳曼法中往往称责任为保证或担保，至今，民法学理上有一种观点认为责任是债的担保，据此可以说“保证”“人质”和“债奴”是最早的实质意义上的“民事责任方式”。（3）责任（实质意义上）是不履行债务的后果，责任与债务是联系在一起的。从债务与责任关系的发展历史来说，笔者将古代西亚地区文明和古代中国债与责任的关系称为债务与责任联系。
三、古代罗马法上债的起源及债务与责任融合
（一）相关背景
在希腊人建立雅典城邦时期，地处欧洲地中海中部亚平宁半岛的古代意大利人也在拉丁平原形成另一个城邦—罗马。传说罗马城建立于公元前753年，后来罗马疆域不断扩大。肥沃的土地和地中海沿岸便利的交通条件，为罗马奴隶制经济发展提供了便利条件。海陆商业贸易兴旺发达，经济繁荣，加上平民斗争迫使贵族让步，以及有的君主重视法律和法学，为罗马法和法学的发展提供了优良的环境，最终形成了奴隶制社会最发达最完备的法律体系，其中包括关于债的体系。
（二）权威学者关于罗马法上债的起源的不同结论
被称为20世纪前半叶意大利和欧洲最大的罗马法学家之一的彼得罗·彭梵得（Pietro Bonfante,1864- 1932）说：“罗马债的历史起源产生于对私犯的罚金责任；契约责任在初期从属于这一概念。”[23]他指出：“人们为个人而接受刑罚，在早期历史时代，这种刑罚导致以钱赎罪。私犯的概念，有关诉讼和刑罚所具有的、私人的和债的特点，这些都是原始制度的残余，根据这些原始制度，犯罪是产生债的真正的和唯一的渊源。”[24]
被称为20世纪意大利以及欧洲最伟大的罗马法学家之一的朱塞佩·格罗索（Giuseppe Grosso,1906-1973）的观点与彭梵得的观点不同。他指出：在同原始社会（主要是农业社会）相适应的正常家庭经济中，债务（即借贷）是一种陌生的东西。原始誓约是债的起源的最典型的形式。原始债的特点的形式是扣押人质，担保是基本的手续。在债的最初形式上（无论是涉及“债务协议”，还是以“誓”为根据的形式），债的产生均同那种后来发展为契约之债的债形式交织在一起。只是到了第二个发展时期，从另一个角度发展起来的私犯才被归结为债的渊源。[25]
笔者在2009年发表于《法学家》第一期《制定侵权责任法的学理分析—侵权行为之债立法模式的借鉴与变革》的拙文中，认为彭梵得和格罗索对罗马法上债的起源的不同结论各有道理，在该文提要部分概括为“罗马法上的债最初起源于犯罪，原始的誓约是债的起源的最典型的形式。”这实际上是对债的起源的模棱两可的理解。
