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能动司法原理和方法研究/胡波

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 21:10:02  浏览:8235   来源:法律资料网
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能动司法原理和方法研究

胡波


  内容提要:本文拟通过分析能动司法的原理,概括能动司法的方法和途径,以期丰富能动司法的内涵、扩展能动司法的外延,为能动司法的系统化和制度化作出些许贡献。本文认为:能动司法的现实诉求赋予其正当性,其法理依据赋予其合理性,其法律依据赋予其合法性;但凡能够在司法过程中发挥司法能动性,以及人民法院能够对公共管理等社会活动产生作用的行为和活动,均属于能动司法的范畴;能动司法除了综治维稳、联动速调、指导取证、积极调查、巡回审理、注重调解、促进执行和调解等常见的方法和途径外,还可以另辟蹊径,如提出法律(议)案、提请解释与审查、作出司法建议、依职权审查绝对无效合同和对民事违法行为给予民事制裁等;能动司法不仅在实体上有所作为,还可以在程序上大放异彩,不仅针对个案发挥功能,还可以通过审判活动的延伸影响其他上层建筑,进而修正政治活动、改变司法环境。(正文10596字,内容提要367字,注释696字。)

  “能动司法”是法律界现今热议的话题,由于相关理论研究尚未深入,司法实践尚不充分和法律规范零散不成体系,导致其原理不清、方法不明,现有观点皆语焉不详。本文拟通过分析能动司法的原理,概括能动司法的方法和途径,以期丰富能动司法的内涵、扩展能动司法的外延,为能动司法的系统化和制度化作出些许贡献。
  一、能动司法概述
  (一)能动司法的概念
  目前,“能动司法”一词,散见于我国各类媒体,但其概念皆模糊不清。我国法律实务界和理论界对“能动司法”的范畴也没有统一的认识,有“司法能动”、“发挥司法的能动性”和“司法能动主义”等各类主张。有人认为:能动司法就是发挥司法的主观能动性,积极主动地为党和国家工作大局服务,为经济社会发展服务。①笔者认为,该观点仅揭示了能动司法的哲学依据和概括的功能,并未揭示能动司法的措施、途径、依据和特征。能动司法的概念是:人民法院在司法过程中,坚持“三个至上”和司法公正,拓展审判服务领域,为党和国家工作大局服务、为人民司法,照顾当事人诉讼能力低弱等现状,融合能动司法诉求与法律限制的冲突,依法积极主动地运用提出法律案、作出司法建议、指导取证、巡回审理、调解和释明等方法,保护当事人的合法权益、预防和彻底解决矛盾纠纷、维护和促进社会和谐的司法理念、制度。
  广义的能动司法,是一个系统、庞杂的体系,在立法、司法和守法环节,但凡人民法院能够发挥能动性对各类社会活动施以影响、产生作用的行为和活动,皆在此列(详见本文“能动司法的原理”和“能动司法的主要方法、内容及制度”)。
  (二)能动司法的特征
  1.能动司法专指理论化、系统化和制度化的我国人民法院特有的审判及相关活动。
  我国特有的经济、政治、文化和社会条件,决定了能动司法在我国出现、形成和发展的必然性和独一性,而其他国家仅具有能动司法的个别或部分要素。我国各级人民法院在发挥司法的能动性方面进行了许多有益的尝试,但除了“巡回审理”和“调解结案”等已经初步理论化、系统化和制度化之外,其他方法和措施尚处于探索实践阶段。而且,仅在司法界形成一定共识,理论界尚持不同的看法和态度,甚至认为目前进行的某些司法改革有所倒退。②故能动司法的建立仍然需要理论的进一步深化、共识的进一步达成和制度的进一步建立、完善。
  笔者认为,能动司法不包括法院以外的司法机关的活动,因为检察机关和公安机关已经具有较多的能动性,许多工作均要求其主动出击:如反贪、立案监督、侦查监督、监所监督、治安巡查和侦查逮捕等。并且,在有的国家,检察机关行使的是行政权。
  2.能动司法是各种发挥司法能动性具体方法、措施和途径的总称。
发挥司法的能动性不应该只停留在理论和零星的实践中,能动司法最终应当体现为一种制度。一种司法理念必须具有明确可行的方法、措施和途径,才能通过实践和立法(广义)上升为一种司法制度。
  3.能动司法以保护当事人的合法权益、彻底解决矛盾纠纷、维护和促进社会和谐为目的(价值追求)。
  能动司法的目的(价值追求)可分为两个层次:第一层次是“保护当事人的合法权益、彻底解决矛盾纠纷”。如今,在能动司法的语境中,多数学者往往从大处着眼,强调“为大局服务、为人民司法”,很少提及为具体的当事人服务,这是一个值得重视的问题。保护当事人的合法权益、彻底解决矛盾纠纷是人民法院永恒的工作主题,虽然与能动地拓展审判服务领域本身并无本末之分,但仍然应当坚守;第二层次是“维护和促进社会和谐”。司法、行政和社会事业的发展都是以增进人民群众的最大福利为依归,最大福利则体现为社会和谐。
  4.能动司法必须坚持“三个至上”和司法公正,戒绝滥用司法权。
  因为能动司法强调参与和干预,所以可能出现滥用司法权的情形。司法权本身有自我克制的属性,有自我消极被动的因素。完全取消、忽略司法的消极性特征,采取没有限度的司法能动,也违反司法基本规律,有害于司法。③能动司法应当具有规范性、有序性,保持适度能动、适度干预、适度参与,④为此,必须受到宪法、法律和人民利益诉求的约束,追求司法公正,戒绝司法权滥用。
  5.能动司法是我国建设社会主义法治国家转型时期的必由之路。
  近年来,我国市场经济自由但仍需一定干预;社会转型在即但自我管理较弱;国家日益富裕但收入差距拉大;司法改革超前但群众法律知识匮乏,诉讼能力低弱……面对诸多矛盾,拒绝能动司法只会让司法疲于应对新形势下层出不穷的矛盾纠纷,过分强调被动司法的形式公正难免偏离当事人和社会期盼的实质公正。我国的法制建设虽然取得了一定成就,但广大人民群众对诸如“诉讼时效’等一些关乎其切身利益得丧变更的法律规范,不明或根本不知。在被动的司法面前,他们无法得到公力救济,心中的怨恨情绪往往从对方当事人转移到司法机关,甚至整个社会。怨恨的堆积又引发新的案件或群体性事件。司法机关通过能动司法,能够让当事人及相关群体切身感受到司法为其带来的应得利益,或者理解并接受司法机关积极努力后为其争取到的司法结果,才能满足他们日趋激烈的利益诉求。随着我国经济、政治体制改革的深入推进和社会事业的不断发展,以物质分配公平为主要内容的社会公平诉求将得到更多的满足,当事人之间、社会成员之间以及他们对国家、社会和司法机关的诉求将趋于缓和,表达诉求的方式将趋于理性。人民群众的法律意识、知识和诉讼能力也将逐渐提高,能动司法或被动司法也将具有新的内容和形式。总之,我国无论以何种司法理念主导司法改革的方向,最终目标都是要把我国建设成为社会主义法治国家,现阶段,能动司法是必由之路。
  (三)能动司法的渊源
  1.能动司法源于司法能动主义,是司法能动主义在司法过程中的具体运用和体现。
  20世纪50年代,在美国民权运动的政治和社会背景下,以克里斯托弗•沃尔夫为首席大法官的美国联邦最高法院陆续作出了大量保障公民基本权利的判决,这些判决所体现出来的司法理念被概括为司法能动主义(Judicial Activism),主要涉及司法审查(违宪审查)、宪法解释、法官自由裁量权等方面。其特征有二:其一,形式上,法官充分行使自由裁量权,自由、灵活地解释宪法和法律;其二,实质上,将自然法和抽象的公平、正义理念注入现行宪法和法律,对公民基本权利给予超越法律的救济。⑤在法官造法和实行判例法的国家,体现司法能动主义的司法制度已然完备,但皆限于实体法的具体运用领域,并没有突破程序上的司法被动主义。
  2.司法能动并非舶来品,对司法能动的尝试,我国早于美国,而且已有正反两个方面的经验。
  有学者认为,美国的司法能动始于20世纪50年代,在我国,直至2001年12月通过的最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》才从多角度肯定了法官在举证责任分配、证据的审查判断、非法证据的排除、证明标准等方面的自由裁量权,从一定程度上彰显了司法的能动性特征。⑥而笔者认为,发挥司法的能动性在我国早已有之:古有中华法系的“职权主义司法”,近有东方经验的“马锡武审判方式”……,虽然不是真正意义上的能动司法,但至少证明司法能动并非舶来品。
  在我国新民主主义和社会主义法制建设的过程中,人民法院发挥司法的能动性经历了以下几个阶段:一、土地革命至生产资料的社会主义改造完成时期,发挥司法能动性,改变民国时期繁琐的司法程序,打击反革命行为,巩固革命成果,促进新民主主义社会向社会主义社会转变;二、上世纪50年代后期至1978年,否定司法的作用,司法处于混乱状态,彻底抑制司法能动性;三、1979年至上世纪90年代初期,恢复社会主义司法制度,司法能动性得以较低程度地发挥;四、上世纪90年代中期至2008年,以“转变司法职能”为主要内容,探索对行政的监督,着重治理腐败,为建立市场经济和民主政治服务,强调和追求“司法独立”、“司法权威”和“司法被动”,忽视和抑制司法的主动性,司法的主动性仅体现为“最高人民法院行使司法解释权”⑦; 五、2009年至今,正确审视我国包括司法现状在内的国情,重新重视我国司法参与社会治理的必要性和重要性,将“发挥司法的能动性”升华为“能动司法”,其具体表现是:司法为民,深入基层和群众,送法上门,大量进行巡回审理,方便当事人诉讼;形成大调解格局,强调案结事了;主动清理执行积案,争取执行救助金和积极参与综治维稳工作等。司法功能的定位由“社会公平正义的最后屏障”转变为“为社会主义经济发展和政治改革保驾护航”。
  3.我国的能动司法包含司法能动主义的内容,但已经突破司法能动主义的范畴。
  长期以来,“司法的被动性”被认为是司法区别于行政的特征之一,因固守这一成见,但凡法治国家或拟建设法治的国家均以被动司法为宗旨设计和建立法律制度。能动地司法或发挥司法的能动性只是作为被动司法语境下的补充和辅助,其适用范围和途径较为狭窄,方法较为单一,比如:在美国,仅包括联邦最高法院的违宪审查制度和法官在个案中行使法律解释权;在我国,多认为主要体现为最高人民法院行使司法解释权。实际上,我国的能动司法早已突破司法能动主义的范畴,不仅有实体上的突破,还有程序上的独创。对此,本文前面已有论述,在此不再赘述。
  三、能动司法的原理
  能动司法具有正当性、合理性、合法性、科学性和可行性,是其存在的理由,本文从以下几个方面入手分析:
  (一)能动司法的现实诉求赋予其正当性
  在我国移植的法律和司法制度中,司法的内容主要是:被动地受理案件、审判案件和执行案件。与多数国家一样,司法的过程就是解决具体诉讼案件的过程,司法所能提供服务的领域和途径极为狭窄。新时期的中国司法,应当积极回应国家、社会和群众的需求,这些需求,既包括对司法的直接需求,即通过审理个案公平分配当事人的权利义务,更包括对司法的间接需求,即通过审判和相关司法活动影响其他上层建筑和反作用经济基础。为满足直接的司法需求,人民法院可以在现有方法和措施的基础上能动地有所作为,如:(参与)综治维稳,联动速调;指导取证,积极调查;巡回审理,注重调解等。为满足间接的司法需求,人民法院可以能动地拓展审判服务领域,主要包括:一、人民法院通过法律适用,在遵循法律解释规则的情况下,填补法律漏洞,细化、具体法律规定;二、人民法院通过行政审判,监督具体行政行为, 促进依法行政,参与社会治理,完成政治使命;第三、人民法院通过司法裁判,积极参与社会治理,引导公共政策的形成。⑧
  (二)能动司法的法理依据赋予其合理性
  我国的法律和司法制度,既有一部分是对法律传统的继承和发展,也有相当一部分移植于大陆法系和英美法系,诸如意思自治、行政处罚、行政诉讼等。这些移植来的法律和司法制度,对于改变我国公权力过度干预私权利、司法权与行政权混同、行政权监督和约束缺位等方面,起到了立竿见影的作用,得益于这些法律和制度使得司法以消极的、被动的、克制的特征从行政管理中分离出来。执法与司法分别以自己的方式在各自的领域发挥不同的作用,一度令饱受公权凌驾的公民切身感受到法律保护其权益的强大力量,从人人自危转变为人人为了福祉不懈奋斗,激发、解放了人民群众的主观能动性和创造性。从这一角度来看,司法的消极、被动和克制对我国改革开放的成功、各项事业成就的取得和人民生活的富裕起到了不容否定的作用。
  但是,司法的消极、被动和克制不是司法永恒的主要方面。有观点认为:从司法权本身的规律看,能动与被动是司法的一体两面,司法的被动性更多地只是对司法的某个阶段的程序要求,而不是对司法的整体价值判断。⑨笔者赞同并将其拓展为:
  司法体制的改革,必然包括对司法能动性和被动性的取舍,谁主谁辅,抑或不分主次,均取决于经济基础和政治方向,并以人民群众的普遍诉求(社会心理)为导向。在社会心理普遍接受经济秩序和政治秩序所安排的公平程度时,司法只须被动地提供居间裁判的服务就能基本满足人民群众对公平正义的诉求,法律秩序也在人民群众可以接受的范围之内,此时,被动司法无可厚非,能动司法可退居其次;相反,当社会心理普遍认为经济秩序和政治秩序所安排的公平程度不可接受时,人民群众将通过各种方式和途径寻求可以接受的公平正义,而通过司法的救助来寻求法律秩序意义上的公平正义,无疑是温和方式的首选。此时,如果司法仍然持被动态度,人民群众的诉求将得不到满足,将采取激烈、极端的救济放方式,如:上访、暴力的私力救济和群体性暴力等。
  以下事实可印证上述法理:2008年至2009年,我国的基尼系数已接近0.5,阶层之间,收入最高的20%群体的收入是收入最低的20%群体的收入的33倍;党和国家的多个重要文件均提及“人民的诉求”、“社会的转型”等隐含重大社会问题的概念;社会也出现了“瓮安”、“石首”、“孟连”等群体性事件,数量之多、规模之大、影响之广“前所未有”⑩,人民群众对一些诉讼案件的关注也空前热烈,甚至试图通过声援、舆论等方式左右或改变司法结果。对物质利益、社会利益分配不公的不满部分转化为对司法现状的不满:2008年,对人民法院工作报告投反对票的全国人大代表人数创历史新高。2008年,新任最高人民法院院长王胜俊同志在与珠海市中院法官座谈时指出:社会和人民群众的感觉是判决死刑的依据之一。许多法律界人士误认为,王胜俊同志要求人民法院根据人民的意愿审理和判决案件。究其本意,这一提法是指:司法应当尽力满足人民群众的诉求。能动司法已经呼之欲出。此后,人民法院系统内部在“学习和实践科学发展观”的过程中,进行了“三个至上”、“人民法官为人民”等主题学习和实践活动。这些活动是新时期人民法院解放思想的有效方法,卓有成效的是:全国各级人民法院在审判活动中发挥司法的能动性,掀起探索和实践能动司法的高潮,实施了巡回审理、送法上门、联动速调和清理执行积案等司法措施,百花争艳,百家齐鸣。能动司法虽然尚处于探索、实践阶段,但也取得了不菲的成绩,比如:2009年,各级法院执结新收案件244.6万件,标的额5760.1亿元,同比分别上升9.9%和9.5%;共清理2007年以前积累的执行案件347.9万件,执结各类积案340.7万件,执结标的额约3430亿元;⑪2009年,其他国家经济普遍衰退,而我国经济仍然以8%的速度增长,成为牵引世界走出经济危机的最强劲动力;有的国家因经济衰退引发社会骚乱和政治动荡,而我国依然稳定团结……。这些成就的取得,除了得益于国家综合的宏观调控外,能动司法也作出了一定贡献:人民法院不仅以传统的工作方法有力地维护了法律秩序、社会秩序和经济秩序,人民法官还深入企业和基层调研、服务,为许多企业走出困境提供力所能及的帮助,为保护劳动者的合法权益作出更多努力。
  另外,法律具有政治职能,司法不可能脱离政治,也具有政治职能。在我国,司法的政治职能也要求司法发挥能动性。具体见王胜俊同志在江苏法院调研并与人大代表、政协委员座谈时的讲话,⑫本文不再赘述。
  (三)能动司法的法律依据赋予其合法性
  我国以下法律规范和规范性文件赋予了能动司法的合法性:
  1.《中华人民共和国立法法》第十二条、第二十四条,《中华人民共和国全国人民代表大会组织法》第九条、第三十二条,授予最高人民法院向全国人民代表大会及其常务委员会提出法律案和其他议案的权力。
  2.《中华人民共和国立法法》第四十三条,授予最高人民法院向全国人民代表大会常务委员会提出法律解释要求的权力。
  3.依据《中华人民共和国立法法》第九十条,最高人民法院在认为行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例同宪法或者法律相抵触时,可以向全国人民代表大会常务委员会书面提出进行审查的要求。
  4.《中华人民共和国人民法院组织法》第三十三条,赋予最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题进行解释的职权。
  5.《中华人民共和国引渡法》第四十七条,授权各省、自治区、直辖市高级人民法院向最高人民法院提出引渡意见书。
  6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条和《中华人民共和国行政诉讼法》第六十五条,赋予各级人民法院在行使审判权的过程中发现行政机关或其他社会组织有违法行政、违法管理社会事业等公共管理问题时,向相应机关或单位作出司法建议的权力。
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汉中市人民政府办公室关于印发汉中市物业管理试行办法的通知

陕西省汉中市人民政府办公室


汉中市人民政府办公室文件

汉政办发〔2007〕131号


汉中市人民政府办公室关于印发汉中市物业管理试行办法的通知

各县区人民政府,汉中经济开发区管委会,市政府各工作部门、直属机构:

《汉中市物业管理试行办法》已经2007年市政府第10次常务会议审定通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



二○○七年十月十一日



汉中市物业管理试行办法

第一章 总 则



第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《陕西省城市居住区物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 汉中市行政区域内的物业管理活动,适用本办法。

第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 汉中市人民政府房产行政管理部门(汉中市城乡建设管理局)是全市物业管理行政主管部门,负责全市物业管理的监督、管理工作。

各县人民政府房产行政管理部门(房产管理局或城建局)是本县的物业管理行政主管部门,负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

规划建设、工商、物价、公安、环保、城市管理、民政、电力、通信、供水等部门按照各自职责协同管理,并负责受理职权范围内的物业管理投诉工作。

街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会应当协助物业管理行政主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作,并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督,协调物业管理与社区建设之间的关系。

第五条 各级人民政府应当鼓励和扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理和服务水平。



第二章 业主及业主大会



第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第七条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,一个物业管理区域设立一个业主大会;同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区县人民政府房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

物业管理区域的划分按照陕西省建设厅《陕西省城市物业管理区域划分暂行办法》的有关规定执行。

业主在首次业主大会上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票;非住宅房屋按建筑面积,100平方米以下为一票,100平方米以上的每100平方米为一票(不足100平方米的四舍五入记票)。

第八条 具备下列条件之一的,应当成立业主大会:

(一)物业管理区域内,商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上,或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上;

(二)公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。

第九条 筹备成立业主大会应当在物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住宅出售单位)代表组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。筹备组成员及筹备组长的产生方式由区县以上人民政府房产行政主管部门决定。

业主大会筹备组成人员名单确定后,区县以上人民政府房产行政主管部门以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十条 业主大会筹备组应当履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)提出业主大会议事规则草案和管理规约草案;

(三)登记和确认业主身份,核定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出业主委员会委员产生办法草案;

(五)首次业主大会的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前,将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。

第十一条 业主身份的认定,以房屋所有权证为准。尚未领取房屋所有权证的,以购房合同为准。

第十二条 管理规约应当包括以下内容:

(一)物业的名称、地点、面积及户数;

(二)业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式;

(三)公共场所及共用设施设备状况;

(四)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;

(五)业主参与物业管理的权利;

(六)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

(七)物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管;

(八)业主对本物业管理区域内应遵守的行为准则;

(九)违反管理规约的责任;

(十)其他有关事项。

第十三条 业主大会议事规则应就以下事项作出约定:

(一)业主大会的议事方式;

(二)业主大会的表决程序;

(三)业主投票权确定办法;

(四)业主委员会的组成和委员任期;

(五)其他有关事项。

第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,县(区)人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

第十五条 业主大会履行下列职责:

(一)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(二)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

(三)选聘、解聘物业服务企业;

(四)听取和审议业主委员会工作报告和财务报告;

(五)制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度;

(六)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(七)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(八)决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法;

(九)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议,行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。

采用书面征求意见形式的,应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。

业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业服务企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。

业主大会或者业主委员会的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十七条 业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员5—9人组成,其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理活动,主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会确定,最长不超过3年,可以连选连任。

第十八条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时,选举业主委员会成员一般为5人,每期入住后再增选业主委员会成员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。

第十九条 业主委员会委员应当符合下列条件:

(一)长期居住在本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

(二)遵守法律、法规和规章;

(三)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有公信力;

(五)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。

第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持有关资料向所在地的区县以上人民政府房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并告知物业所在地的社区居民委员会和辖区公安派出所。

业主大会备案资料:

(一)业主大会备案表;

(二)业主大会成立的情况;

(三)业主大会议事规则;

(四)管理规约;

(五)业主委员会委员的基本情况。

前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在30日内重新备案。

第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)连续3次无故缺席业主委员会会议的;

(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(四)依法被追究刑事责任的;

(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(六)拒不履行业主义务的;

(七)因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

经业主委员会或者1/5以上业主提议,认为有必要增减或调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十三条 业主委员会持县(区)人民政府房地产行政主管部门出具的业主大会备案证明,刻制业主大会、业主委员会印章。

业主大会印章、业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管。业主大会行使权利义务的文件,应当由业主大会决定,加盖业主大会印章;经业主大会授权处理物业管理区域内公共事务需使用业主委员会印章的,应当由业主委员会决定。

第二十四条 业主委员会会议每季度召开一次会议。经业主委员会主任或1/3以上委员提议的,可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体委员过半数通过。

第二十五条 业主委员会任期届满60日前,应在物业所在地的县(区)人民政府房产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)的指导和协助下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举,新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的,街道办事处和物业管理行政主管部门应当指导、督促其移交;对拒不移交的,新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

任期届满,原业主委员会无法组织换届选举的,物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。

业主委员会不得直接从事经营活动。

第二十六条 业主大会、业主委员会应当配合社区警务室,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知社区居民委员会,并认真听取社区居民委员会的建议。



第三章 前期物业管理



第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位可以邀请物业服务企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。

第二十八条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十九条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守物业临时管理规约予以书面承诺。

在首次业主大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。

第三十条 建设单位应当将前期物业服务合同和物业临时管理规约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示,予以说明。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,经物业买受人签字确认,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;但是,约定期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担房屋的保修责任。前期物业管理期间,在国家规定的保修期内不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金。

第三十二条 物业服务企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交相关资料。

第三十三条 前期物业管理适用本办法有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用,由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。

第三十四条 在规划、设计物业项目时,应当满足下列要求:

(一)建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业,应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房(包括业主委员会办公用房)。

(二)规划部门审查商品房开发项目时,应当在规划设计平面图和单体方案中,确定物业管理用房的位置和面积,并在建设中严格监督,使其按规划要求建成。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋,位置应当便于物业管理活动。

(三)物业管理用房交付时应达到正常使用条件。未经业主大会同意,任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

第三十五条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时,除按规定提交的建房手续外,还应当向市、县物业管理主管部门报送下列材料:

(一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

(二)物业临时管理规约;

(三)标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图;

(四)应当招投标的物业项目提供物业管理招投标情况的书面材料。

第三十六条 物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主共有:

(一)物业管理用房;

(二)门卫房、地面架空层、共用走廊通道;

(三)按规划配建的非机动车车库;

(四)公共绿化、道路、场地;

(五)建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业;

(六)建设单位在物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;

(七)其他依法归全体业主共有的设施设备。

建设单位申请上述配套设施设备的房屋所有权初始登记时,由房地产登记机构予以记载,但不颁发房地产权证书。

第三十七条 物业管理区域内的物业管理用房、共用部位、共用设施设备不得转让、抵押。按照规划建设的共用设施设备不得改变用途。

第三十八条 前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将相关资料移交给业主委员会。



第四章 物业管理服务



第三十九条 物业服务企业应当具有独立的法人资格和相应的资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理人员应当取得职业资格证书。

第四十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业服务企业可以将物业管理区内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同主要内容:

(一)物业管理区域范围及基本情况;

(二)物业管理事项;

(三)服务质量和费用;

(四)双方的权利义务;

(五)专项维修资金的管理与使用;

(六)物业管理用房的使用;

(七)合同期限;

(八)违约责任及解决纠纷方式;

(九)物业服务合同终止、解除条件;

(十)其他约定的事项。

第四十二条 物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示10日,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。按上述程序通过的物业管理服务合同,对全体业主均具有法律效力。

第四十三条 物业服务合同期限届满前3个月,物业服务企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约的,业主大会应当及时选聘其他物业服务企业。

物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的,原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内,向业主委员会移交有关资料和财物。

业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会应当将有关资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

第四十四条 物业服务收费实行政府指导价,由价格主管部门根据物业管理服务等级等项因素、制定相应的等级收费标准和浮动幅度。物业服务企业与业主委员会或业主按照物业管理服务等级和收费等级标准,结合所管理小区的物业服务实际情况协商收费等级,在物业服务合同中约定并按照管理权限到价格主管部门备案,办理《收费许可证》后方可收费。

因特殊情况发生收费争议的,可由物业服务企业或业主委员会提请价格主管部门协调。

物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第四十五条 业主应当根据价格主管部门备案的标准和物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。

物业服务企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。

物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意,物业服务企业自行提供的服务,不得收取费用。

物业服务收费按月收取,确需预收的最多不超过三个月,特殊情况由双方约定。

物业服务收费实行明码标价制度,在物业管理区域的显著位置,按照价格主管部门统一规定的公示格式,将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示,各物业服务企业须将公示内容经价格主管部门审查后方能公示。

第四十六条 价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门,应当加强对物业管理收费的监督。

第四十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用服务单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可以向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等公摊部分以外的费用。任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

新建住宅小区,建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表,供水、供电、供气、供热等单位应当向最终用户收取费用。

已建成的未实行一户一表的住宅小区应当逐步申请改造,实行一户一表,实现供水、供电、供气、供热等单位向最终用户收取费用。实施改造的标准按照国家及省、市的相关规定执行,改造费用由最终用户承担。

第四十八条 物业管理行政主管部门应当及时调查业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,并将调查或者处理意见答复投诉人;物管纠纷双方不同意物业管理行政主管部门的调处意见的,可通过民事诉讼途径解决纠纷;属于其他部门职责的,物业管理行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。



第五章 物业的使用与维护



第四十九条 业主或物业使用人装饰装修房屋,应当事先书面告知物业服务企业。

物业服务企业应当对业主或物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中禁止行为和注意事项及要承担的后果告知业主或物业使用人。

第五十条 业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定,爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

第五十一条 物业出租(出借)的,业主应当在签订物业租赁合同、物业使用人入住后,将物业使用人、出租(出借)期限、水电物业服务等费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

物业使用人违反管理规约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的,应当承担相应的民事责任,业主有义务协助业主委员会、物业服务企业处理物业使用人的违规行为。

第五十二条 业主、物业使用人和物业服务企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定,在供水、排水、通风、通行、采光、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全作用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则,处理好邻里关系。

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)拆改房屋承重、抗震结构或者房屋外貌;

(二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;

(三)擅自改变房屋用途,违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物;

(四)侵占绿地、毁坏花草树木;

(五)违反规定摆摊设点、占道经营;

(六)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;

(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

(八)违反规定停放非机动车和机动车辆;

(九)影响其他用户采光、通风及其他生活便利或市容环境;

(十)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音;

(十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的,业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止,并可告知有关行政主管部门。

车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

第五十三条 物业的共用部位、共用设施设备维修养护时,相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。

因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第五十四条 房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护,并承担相应的费用。

物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。

第五十五条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状;委托物业服务企业代为维修、养护的,应当签订委托合同,并支付相应的维修、养护费用。

第五十七条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金和补贴物业管理公共服务费,也可以按照业主大会的决定使用。

第五十八条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务时,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。



第六章 专项维修资金的管理与使用



第五十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。

专项维修资金及其孳息归业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造,不得挪作他用。

第六十条 物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金,按下列规定交纳和提取:

建设单位出售商品房屋时,多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳,高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳。

专项维修资金不敷使用时,经业主大会研究决定,按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

第六十一条 专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收并建立专户监管。

专项维修资金应当在金融机构专户存储,按幢建账,按户核算。

监管部门会同业主委员会每半年应当公布一次专项维修资金的收支使用情况。

第六十二条 专项维修资金按照下列规定使用:

(一)一幢住宅只有一个单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从该幢住宅的专项维修资金中支出;

(二)一幢住宅有两个以上单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从各单元的专项维修资金中支出;

(三)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

涉及房屋专项维修、更新、改造的,应经该幢房屋全体业主所持投票权2/3以上同意。

物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的,费用应当由责任人承担。

第六十三条 业主转让物业的,专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的专项维修资金应当退还业主。

第六十四条 专项维修资金的统一管理使用按照市城乡建设管理局、市财政局《汉中市城市房屋共用部位共用设施设备维修资金使用管理实施细则》的规定执行。

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财政部、国家税务总局关于世行贷款粮食流通项目营业税问题的复函

财政部、国家税务总局


财政部、国家税务总局关于世行贷款粮食流通项目营业税问题的复函
财税[1995]71?

1995-09-20财政部 国家税务总局


国内贸易部:
  你部《关于请审查确认世行贷款粮食流通项目免征营业税等税费的函》([1994]内贸函外贷字第969号)收悉。经研究,现函复如下:
  一、为了有利于世行贷款粮食流通项目所在地人民政府按期偿还世界银行贷款,根据国务院原批准给予该项目服务收入营业税和建筑安装营业税优惠政策的精神,结合新税制实施后的实际情况,对该项目营业税实行照章征收,所征税款由地方财政列为专项资金作为项目还贷资金的一部分,不得挪作他用,具体操作办法由各地自定。
  二、根据国务院严格规范减免税制度,不再开新的减免税口子的指示精神,对项目有关的其他税收不宜减免。



财政部 国家税务总局
一九九五年九月二十日